Вятская ТПП совместно с Управлением делами муниципальной собственности г.Кирова представляет вашему вниманию перечень наиболее часто задаваемых вопросов по реализации норм Федерального закона № 159-ФЗ.
Перечень вопросов по реализации норм Федерального закона № 159-ФЗ
1.Есть ли статистика сколько арендаторов сегодня подали заявления для осуществления своего преимущественного права выкупа арендуемого имущества?
Ответ:
Сегодня под действие Федерального закона в новой редакции попадает порядка 699 договоров. В настоящее время уже рассмотрено 180 заявлений (в рамках редакции закона, действующей до момента принятия поправок), из них большая часть рассматривается повторно. По 130 заявлениям будут приняты положительные решения, так как единственным основанием для отказа было наличие определенного периода просрочки платежа за срок действия предыдущего договора.
2. Что делать тем организациям, которые включены в перечень объектов муниципальной собственности, исключенных из приватизации?
Ответ:
Данный перечень, можно считать мерой поддержки малого и среднего предпринимательства, так как в нем представлено то имущество, которое имеет целевое назначение и которое будет предоставляться субъектам малого и среднего бизнеса.
Например, если с мастерской по ремонту обуви сегодня расторгнут договор, по инициативе самого предпринимателя, то это помещение в дальнейшем будет предоставлено только под ремонт обуви и только субъектам малого и среднего предпринимательства. С другой стороны, эта мера, ограничивающая приватизацию, ограничивает само право на реализацию 159-ФЗ.
Вместе с тем, принятая формулировка решения Городской думы, определяющая порядок формирования перечня, который сформирован в настоящее время, позволяет действовать более гибко, рассматривая каждую конкретную ситуацию индивидуально. Кроме того, включение и исключение из перечня возможно только по заявлению конкретного предпринимателя.
3. Какова позиция УДМС по вопросу выкупа имущества в долевую собственность.
Ответ:
На сегодняшний день с такой конкретной ситуацией мы не подходили. Своеобразное разъяснение есть в одном из писем Минэкономразвития.
Для примера, если помещение составляет 1000 кв.м, а доли той и другой стороны в договоре указаны по 500 кв.м., при этом у каждого в договоре срок действия более 2-х лет на дату вступления закона в силу, помещение между тем является единым и не разделенным на 2 помещения, то мы будем продавать данный объект по совместному обращению обоих предпринимателей в долевую собственность.
В письме Минэкономразвития по этому вопросу делается акцент на то, что в данном случае должен рассматриваться вопрос о соответствии критериям 159-ФЗ каждого из предпринимателей. Закон не предусматривает продажу долей, он предусматривает продажу объектов, помещения 1000 метров, у каждого по 500, то помещение будет продано обоим в долевую собственность пропорционально тем метражам, которые указаны в договоре.
4.Как будет проходить процедура выкупа после оценки помещения?
Ответ:
Существуют два варианта. Первый механизм заложен в самом законе - установление рассрочки. На срок рассрочки устанавливается процент в виде 1/3 ставки рефинансирования, то есть порядка 4% годовых. Соответственно, если сам арендатор выбирает такой вариант, то УДМС предлагает ему несколько путей, при этом помещение находится в залоге у муниципального образования, имеется договор с трехлетней рассрочкой. Помещение переходит в собственность с момента регистрации перехода права, арендные платежи и договор аренды прекращаются с даты подписания договора купли-продажи, но на эти 3 года, пока выплачиваются сумма основного долга и проценты, это помещение находится в залоге. В случае нарушения сроков внесения платежей оно в судебном порядке подлежит изъятию собственнику. Срок рассрочки выбирает сам предприниматель, максимум 3 года.
Второй вариант – это получение банковского кредита, выплата суммы целиком сразу. Здесь уже нет никакого залога. Вы сразу же становитесь собственником объекта. И в дальнейшем отношения строяться с конкретным банком, где предприниматель сам определяет оптимальные сроки, процентную ставку.
5. Как будет производиться оценка: с учетом вложенных арендатором средств на ремонт помещения или же по рыночной стоимости квадратного метра?
Ответ:
Ответ на этот вопрос в законе имеется. Есть несколько разъяснений по этому вопросу. В законе указано, что те неотделимые улучшения капитального характера, которые были произведены с согласия собственника, подлежат к зачету в выкупную цену. Поэтому при определении стоимости, оценщик будет исходит из того, что определяется рыночная цена объекта в том состоянии, в котором он есть сегодня.
Кроме того, если подтверждены произведенные затраты, согласованные в данном случае с УДМС МО г. Киров, то тогда специалист оценивает и стоимость этих затрат, при этом выкупная цена уменьшается учитывая эти затраты. Эта позиция сегодня принципиально в законе отражена. Более того, это правило гражданского законодательства. Собственник несет бремя по тем вложениям, по которым он давал свое согласие, в том числе и по капитальному ремонту. Здесь я хочу отметить такую ситуацию.
По части капитальных ремонтов, которые были выполнены в г. Кирове у нас действует положение о зачете. Конечно данный документ не совершенен, так как мы как и бизнес тоже находимся в ситуации кризиса. Тем не менее, если эти вложения были компенсированы арендными платежами, то, конечно, возмещаться в выкупной стоимости они не будут. В данном случае будет оцениваться то, что подтверждено документально.
6.Скажите,определен ли перечень компаний, которые будут производить оценку?
Ответ:
Этот перечень не определен. Более того, такой перечень мы принципиально определять не будем по одной простой причине мы сегодня занимаем следующую позицию по выбору оценочной компании. По мере поступления заявлений от компаний по закону в течение 2-х месяцев мы должны обеспечить проведение оценки. По мере поступления заявлений они будут компановаться группами, примерно по 10-15 максимум, и каждый раз по этой группе будет проводиться конкурс, либо котировка по выбору оценочной компании в рамках 94-ФЗ. Нбюансов здесь много.
Первый момент - технический. 2 месяца - это максимальный срок, в течение которого мы должны заключить договор. Собственно говоря после проведения оценки мы должны уже выходить на заключение договора купли-продажи. Если мы сегодня определим одну оценочную компанию, то согласитесь 699 объектов оценить – это нужно будет потратить не один год работы. Поэтому здесь оценщик 1 или 2, 3 даже просто не справится.
Второй момент, не менее важный, это наличие коррупционной составляющей - почва для злоупотреблений при определении конкретного списка или аккредитации, или 1 оценщика здесь возникает. Поэтому на наш взгляд, каждый раз по конкретному заявлению или по группе заявлений должна производиться собственная котировка или конкурс для того, чтобы избежать этих неприятностей.
7. Для тех компаний, которые уже подавали заявление с пакетом документов, сейчас необходимо только заявление? Необходимо напоминать, когда оно было подано или оно автоматически найдется?
Ответ:
Заявление подать вновь необходимо, но собирать заново весь пакет документов не требуется. Он будет найден автоматически.