Одним из самых восприимчивых к экономическим и политическим колебаниям в стране является рынок недвижимости. До весенних президентских выборов мало кто из экспертов был готов делать прогнозы на год вперед, сетуя на туманное будущее. Сегодня стало ясно, что больших перемен ждать не стоит. Но, несмотря на это, некоторые изменения на рынке все же происходят. О новых тенденциях и возможном кризисе рассказала Татьяна Семенова, директор компании "А-Центр", одного из старейших агентств недвижимости Барнаула.

Цена вырастет к концу года

— Татьяна Викторовна, начать интервью хотелось бы с актуального вопроса о росте цен. По данным аналитической компании RID Analytics, за 12 месяцев цены на жилищном рынке выросли более чем на 20%. На ваш взгляд, это действительно так?

— Мы тоже видим этот рост. Нужно учесть, что аналитики не имеют доступа к информации реальных сделок. Взяв во внимание коэффициенты уторговывания и погрешности, мы получим рост 10–15%. К тому же не будем забывать про инфляцию. Так что подобная цифра за год абсолютно реальна и нормальна.

— Вы неоднократно упоминали в СМИ, что стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости за последний год выросла за счет социальных сертификатов — в прошлом году их было выдано более 1,5 тыс. штук. Единственная ли это причина?

— Она является самой главной. Небольшой процент роста стоимости жилья происходит за счет сезонности. К примеру, осенью всегда продается определенное количество квартир для студентов из других населенных пунктов.

— Можно ли расценивать сертификаты как эквивалент ипотеки, которая была главной причиной высокого роста цен до кризиса 2008 года?

— Возможно, да. Сертификаты — деньги, которые так же, как и ипотечное кредитование, пришли извне и не являются собственными накоплениями населения. Но ипотека имеет свойства, которыми сертификаты не обладают. Если человек приобретает квартиру посредством ипотечного кредитования и не может за нее рассчитаться, он либо продает ее самостоятельно, либо банк забирает и реализует такую недвижимость. Это обеспечивает наполнение фонда продаваемых квартир. Жилье, приобретенное при финансовой поддержке государства, перепродается в меньшем объеме.

— Стоит ли тогда ждать повторения ситуации, которая была в 2008 году, когда при высоком спросе и низком предложении ценовой "пузырь" лопнул от перенасыщения?

— Если не делить рынок недвижимости на сегменты, то высокого общего спроса у нас нет. Говорить о повторении ситуации и ждать новых "пузырей" пока рано. В общем эквиваленте предложение равно спросу. При такой ситуации даже не стоит ждать роста цен на квартиры. Но условия может изменить сезонность продаж. Впереди конец года, а в это время всегда наблюдается повышенный интерес к жилой недвижимости. Люди хотят весь свой отложенный спрос при наличии денег реализовать до конца года. Есть большая вероятность, что именно на ликвидное жилье малых размеров цена подрастет.

— С прошлого года более 50% сертификатов для молодых семей еще не реализованы. В этом году планируется выдать более 1 тыс. новых. Чтобы не повторилась история прошлых лет, когда квартиры стоили очень дорого, должны ли власти на время приостановить оказание господдержки? Или просто изменить ее условия?

— Ни в коем случае. Условия и так очень жесткие. Целевые программы привязаны ко многим параметрам: квадратуре, возрасту недвижимости, составу семьи и прочее. Но проблема в этом вопросе действительно присутствует. Ни на вторичном, ни на первичном рынках нет такого количества жилплощади, которое могло бы удовлетворить спрос обладателей сертификата. Решение вопроса я вижу в следующем: нужно просто увеличить денежную сумму господдержки за счет уменьшения общего числа сертификатов. Это и немного ослабит спрос, и даст возможность реально использовать оказываемую поддержку и вкладывать минимум собственных средств.

— Действительно ли за последнее время осложнилась ситуация с реализацией сертификатов?

— Получатель сертификата реально не может найти возможности его реализовать. Раньше многие шли к застройщикам и вкладывали деньги на ранних стадиях строительства. За счет более низкой цены они соглашались на это и, купив квартиру в новостройке, ждали, когда она будет готова. Сегодня в этом смысла нет, так как первичный рынок практически сравнялся в цене со вторичным.

Получили свой профит

— В кризис несколько крупных строительных компаний из-за финансовых проблем были обанкрочены. Банкротства продолжаются и сегодня. Насколько это влияет на местный рынок недвижимости?

— Со строителями мы взаимосвязаны, так что все, что происходит у них, отражается на нас. Не стоит забывать, что сильно сократилось количество стройплощадок. Все это вкупе сказывается на рынке недвижимости. Ограниченное предложение в первую очередь стимулирует рост цен. Если завтра будет выставлено на продажу много квартир, то это сразу найдет отражение в снижении стоимости.

— Первоочередной целью сертификатов была помощь в улучшении жилищных условий некоторых слоев населения. Подразумевалось, что строители тоже получат от этого свой профит. Вы, как связующее звено между покупателями и продавцами, считаете, что эта отрасль получила свое?

— Думаю, да. Приток денежных средств на рынок недвижимости по цепочке приходит к строителям. Но, конечно, не в полном объеме.

— Риэлторы говорят о том, что спрос на рынке малоэтажного пригородного строительства начинает потихоньку расти. Что вы думаете на этот счет?

— В нашей стране есть много земли, где можно строить. Но малоэтажное строительство еще более проблематично для строительных компаний, чем многоэтажное. Самая важная причина — создание социальной и коммунальной инфраструктур. Это является очень затратной частью, которая ложится на плечи инвесторов. Они редко могут позволить себе такое, если только это не проект элитного поселка. Так что это главный сдерживающий фактор в строительстве обычных поселков с типовыми домами, а не коттеджами большой площадью. И мое мнение, что обеспечение земель необходимыми коммуникациями — это обязанность не только государства, но также и застройщика, ведь возможность строить и реализовывать объекты предоставляется ему.

— По вашему мнению, строители до сих пор не придают особого значения потребительским запросам?

— Если сравнивать с тем, что было несколько лет назад, могу сказать, что строительные компании шагнули вперед. У них появились маркетинговые отделы, отделы продаж. Они изучают спрос на рынке. Если им приходится достраивать объекты за обанкроченными компаниями, то они занимаются перепланировкой. Теперь они удовлетворяют спрос по виду продукта, но не по общему объему.

— Несколько лет назад многие вкладывались в инвестиционное жилье. Такая тенденция остался на рынке?

— Эта мода, к сожалению, уходит. Сегодня первичка сравнялась со вторичкой в цене — это нонсенс. Количество людей, имеющих возможность сразу заплатить полную сумму за квартиру, становится меньше, но они продолжают вкладывать в это дело. При условии роста цен на относительно стабильном рынке жилья в размере 15–20% — это хорошая прибыль за год. Более 50% инвестиционных квартир раньше приобретались за счет рассрочки платежа, от которого строители сейчас практически отказались. Это повлияло на сокращение инвестиционного рынка.

— Если все-таки инвестор имеет возможность полностью оплатить квартиру, ему лучше купить вторичную жилплощадь или вложить деньги в новострой?

— Оба варианта имеют свои плюсы. Квартира в новостройках стоит немного дешевле, но за время строительства она вырастет в цене, и прибыль от этого инвестор получит. На вторичке же можно получать доход еще и с аренды.

— В чем причина того, что цены на вторичном и на первичном рынке практически сравнялись?

— Как говорят строители, сама себестоимость строительства серьезно выросла в цене. Все издержки производства несут строительные компании и затем закладывают их в продажную стоимость недвижимости. Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья, как правило, тянет за собой и вторичный рынок. При этом по законам рынка строящееся жилье не может быть дороже готового.

Еще одна причина в том, что строители в большинстве случаев отказались от рассрочки платежа. Стабильно высокий спрос обеспечивает им необходимые продажи, и им выгоднее заключать договоры с теми, кто готов внести полную сумму сразу.

О чем еще рассказала собеседница

Об аренде

— Рынок аренды жилья в Барнауле трудно назвать цивилизованным. Основная масса квартир, которая сдается в аренду, идет мимо агентств недвижимости, декларирующих свою деятельность на рынке. Этим занимаются агентства аренды, сами арендодатели. Поэтому даже если пытаться говорить об этом сегменте, то точные данные получить будет практически невозможно. Большинство предложений проходит мимо профессиональных агентств недвижимости. При этом рынок аренды экономически очень интересен.

О конкуренции

— Процент агентств, официально ведущих свою деятельность, с каждым годом сокращается. Многие либо просто закрываются, либо уходят работать втемную. Причина в том, что себестоимость содержания агентства недвижимости довольно высока. С одной стороны, это хорошо — количество конкурентов формально сокращается. Но те, кто продолжает работать неофициально, влияют на профессиональную репутацию и ценовую политику рынка. Они могут не соблюдать правила работы, им не нужно платить налоги, и они легко демпингуют, предлагая самую низкую цену. Поэтому спрос на их услуги из-за низкой цены стабильно высокий. С этим нам приходится считаться. В связи с этим значительно сократилась и прибыльность профессии.

О спросе и его отсутствии

— Спрос отсутствует на квартиры, которые по квадратуре больше принятых среднестатистических норм. Это трехкомнатная квартира более 70 кв. метров, двухкомнатная больше 55 кв. метров и однокомнатная — более 40 кв. метров и, как правило, все четырехкомнатные квартиры. Все это находится в зоне пониженного спроса и сниженной цены на квадратный метр. Лучше всего продаются двухкомнатные квартиры со стандартной квадратурой 45–55 кв. метров.

Досье

Компания "А-Центр" работает на рынке недвижимости с января 1996 года. В 1997 году компания стала учредителем Союза риэлторов Барнаула и действительным членом Ассоциации риэлторов Алтайского края. С 2002 года агентство "А-Центр" активно работает на рынке ипотечного кредитования.

Директор агентства "А-Центр" Татьяна Семенова родилась в Новосибирске. Окончила Всероссийский заочный финансово-экономический институт. С 1995 года работает на рынке недвижимости. Ранее работала в финансовой сфере. Замужем, есть дочь.

Источник: http://altapress.ru/story/93673