Мы завершаем беседу с Евгением Литваком о проблемах землепользования в современной России.
- Итак, Евгений, мы говорили о том, в каком малоприятном положении у нас землепользование. Но давайте скажем и о том, что же можно сделать в этой области.
- Понимаете, план, который написали в Минэкономразвития, утвержденный год назад (о нем мы уже говорили), хороший. К нему нет никаких претензий, его просто надо реализовать. Он, может быть, и не отражает всех имеющихся проблем до единой, но процентов 90 точно охватывает.
По этому плану мы участвовали в прошлом году в реализации одного из компонентов (по переводу услуг в сфере строительства и земли в электронную форму): мы создавали нормативную базу для перехода к предоставлению услуг в электронной форме и участвовали в разработке информационных систем, которые должны быть переданы органам власти, чтобы они могли предоставлять соответствующие услуги в электронной форме. Они ведь должны с 1 июля каким-то образом встраиваться в эту работу и полностью взять на себя сбор во всех органах власти и организациях и обработку всех необходимых для предоставления услуг документов.
- Хорошо, вы работали, а каков итог?
- В итоге подготовленный нами законопроект обсуждается среди ведомств и в скором времени, как и положено, будет направлен в Правительство. Правда, я считаю, что для того, чтобы органы власти начали предоставлять услуги в электронном виде надо расширять возможности системы, а также внедрять ее в муниципалитетах и начинать обучение специалистов: они должны учиться работать – делать запросы, получать электронные документы, электронно формировать участки, определять, можно или нельзя на каждом из них строить и так далее. Необходимо, чтобы ответственные служащие постепенно переходили от общения с бумагами к работе с картографической и иной информацией в электронном виде. Пусть наполнение пресловутого портала федеральной системы территориального планирования пойдет и с этой стороны.
- Вы верите, что это удастся запустить?
- А это – не вопрос веры: здесь все зависит от конкретных людей, которые должны делать свое дело.
- Вот и я про это: пишутся и утверждаются хорошие законы, но потом все дело оказывается в руках чиновников, которые гораздо вольготнее чувствуют себя без них.
- Так и есть: у чиновников, к сожалению, есть совсем другие стимулы. И они не будут использовать документы, этим стимулам противоречащие. Поэтому, в первую очередь, надо поменять стимулы чиновников. Но это уже не в нашей компетенции.
- А можно странный провокационный вопрос?
- Конечно, можно.
- Вот будет принят закон, начнется распределение земли по-новому, по-честному. А много ли земли останется к этому времени нераспределенной? Особенно, если говорить о действительно ценной земле.
- У меня ощущение, что земли у государства пока достаточно. В частной собственности ее находится около 8%, по большей части это земли сельскохозяйственного назначения. При этом, по состоянию на 2008 г. в частной собственности находилось около 1/3 всех земель сельхозназначения и около 1/5 земель населенных пунктов. Однако вопрос следует ставить несколько иначе. Земля нужна не объемами, а в конкретных местах для конкретных целей, конкретного качества и по адекватной цене. Но вполне может случиться, что при введении определенных параметров, определяющих экономическую или инвестиционную ценность земли, ее может и не быть в необходимом количестве. То есть, если требуется земля для жилищного строительства, и для размещения новых производств, то скорее всего это площадки должны быть в пригородах, с хорошей транспортной доступностью, обеспеченные инфраструктурой. Понимаете, физически, как земля, она существует. Но, чтобы превратить ее в объект экономической деятельности, из земли надо сформировать земельный участок с определенными параметрами, то есть в нее надо еще много инвестировать средств: и дороги подвести, и коммуникации, и очистить об обременений, ограничений по использованию.
- В том-то и дело. Как в Гражданскую войну воевали в основном вдоль железных дорог, так сейчас земля ценится тогда, когда расположена вдоль шоссе.
- Это, между прочим, не слишком дальновидно с точки зрения перспективного развития территории. Тем более, что многие шоссе уже сейчас забиты под завязку. Но у нас считается, что отойти от шоссе на 200 метров и сделать съезд – это дорого, неудобно и долго. Затраты на эти цели – это по сути дополнительные затраты инвестора, их наличие зачастую не снижает издержки на преодоление административных барьеров. Так зачем спрашивается нести дополнительные издержки без всякой выгоды, особенно, если ему в этом поселке не жить и в торговом центре не торговать. С точки зрения его инвестиционного бизнеса, правильнее строить прямо на МКАДе, у развязки.
- Но прямо у дорог ведь строятся не только торговые центры, рынки и так далее. По этому же принципу строят и коттеджные поселки. Идет какая-нибудь дорога, например Покров – Киржач (я просто ее знаю), по которой ходят и фуры, и местные грузовики. И вот вырастает сначала один поселок на продажу, потом другой, все – прямо за кюветом, все – якобы элитные. Или теперь модно выезжать на дачу, чтобы дорожной пыли поглотать?
- Ну, лично я не хотел бы жить в таком поселке. Было бы гораздо лучше, если бы до трассы был, допустим, километр. А сидеть и смотреть в окно на шоссе или слышать его – никакого интереса нет.
Но те, кто строит поселки на продажу, банально могут экономить на комфорте, иначе цена на него будет выше и существенно повысятся риски «непродажи». А ведь этот поселок можно было отнести немного в сторону от дороги, создав полосу, которая бы их разделяла, вложиться в благоустройство территории. Так, конечно же делается в Европе: там ни один поселок не привязан к загруженным трассам. Разве только к дороге, по которой, кроме жителей этого поселка, никто не ездит, так, раз в неделю промелькнет посторонняя машина, и все. И через города трассы тоже не проходят.
- У нас все наоборот: как когда-то строились городки вдоль дорог, так они стоят сейчас по обеим сторонам оживленных трасс.
- Тут есть два варианта: строить новые трассы в обход городов, либо вести новое строительство не вдоль трасс. Либо одновременно делать то и другое.
- Но у нас никто не хочет делать что-либо, что требует серьезных капиталовложений. Все хотят поскорее урвать.
- А на реальных капиталовложениях разве не получается урвать? Проблемы наверное здесь все же в том, что согласование той же самой дороги, съезда, прокладки коммуникации – нелегкий труд и затратное дело, находящееся в сфере ответственности органов власти или государственных организаций. И если какой-то инвестор не может построить дом, то ответственный за строительство дорог далеко не всегда может согласовать строительство дороги. Там ведь работают те же самые процедуры. Те же 25 органов, 35 согласований, отсутствие информации – для них ситуация в целом такая же. Только может быть еще сложнее, поскольку у них есть бюджетный год – не успел до декабря потратить деньги – верни в бюджет. А отчитываться надо, поэтому проще строить то, что проще, а лучше ремонтировать. В том числе поэтому строительство новых дорог и идет минимальными объемами. Но это, разумеется, только одна из причин.
- Но зато проблемы землепользования у нас приводят к тому, что строится непонятно что, неизвестно где, а уж по каким ценам...
- Когда инвестор несет издержки на согласования в 20% от стоимости своего объекта, они не будут заинтересованы в том, чтобы оплачивать издержки из своего кармана. А если продажную цену максимально поднять нельзя, все-таки конкуренция какая никакая есть, да и не совсем по любым ценам у нас готовы покупать объекты, значит надо экономить. На подъездной дороге, на охране окружающей среды, на целом ряде других вещей. И, в конце концов, на качестве. И на земельный участок будут запихивать в два раза больше домов, чем их должно было бы там быть. Будут уменьшать пожарные проезды, забывать про общие территории, про благоустройство и так далее. Будут ухудшаться качественные показатели жилья.
И все это будет делаться по той причине, что каким-то образом надо отбивать вложения, снижать риски.
- И будут ли снижены административные барьеры, из-за которых это все происходит?
- Со временем да, иного пути нет. Иначе все мертво встанет.
- При Лужкове в Москве, чтобы построить дом, надо было заплатить чиновникам 30% от проекта.
- По моим оценкам и по оценкам экспертов, в среднем по стране эта сумма колеблется от 15 до 30%. Это – стабильные цифры.
Ведь, скажем честно, хотя у нас все жестко регламентировано, но в любом регламенте есть разные пункты, разрешающие или запрещающие прямо противоположные вещи. И чиновник может вам откровенно сказать: ну, как – по какому пути пойдем: по короткому или длинному?
- А когда должны рассматриваться законы, упрощающие земельные процедуры?
- В этом году. По плану-графику они уже должны были быть рассмотрены. Но, возможно, это пока не входит в приоритеты, да и материя не из простых, чтобы быстро все поменять и не опасаться негативных последствий. К поправкам в этой сфере надо относиться максимально взвешенно, не менее взвешенно, чем к изменению регулирования госзаказа.
Беседовал Владимир Володин