Мы продолжаем беседу с Михаилом Вириным.
-Михаил Михайлович, как Вы сказали, что прибыль инвесторов (фактически – строительных фирм) оказывается 1300 долларов с квадратного метра.
- Это, на самом деле, не мое личное мнение, а опубликованные цифры.
- Но при себестоимости в 700 долларов прибыль получается почти 200%. А в итоге нам уже обещают, что стоимость жилья в Москве будет 5 тысяч долларов за метр.
- Обещать можно все, что угодно: цены не могут улететь в облака. С каждым подорожанием квадратного метра из числа потенциальных покупателей выпадает определенная группа людей. Сегодня уже далеко не каждый представитель среднего класса может позволить себе купить новую квартиру. Для людей, занимающихся малым бизнесом, для среднего и особенно низшего звена менеджеров волне нормальных компаний квартира постепенно превращается в мечту, может, и не несбыточную, но достаточно далекую. Круг потенциальных покупателей жилья сужается, ипотечные кредиты пока что не стали панацеей, так что рынок жилья не застрахован от кризиса.
И в данном случае поведение как строителей, так и чиновников, которые с ними сотрудничают, определяется знаменитой сентенцией: «После нас хоть потоп». Стараясь выбить сегодня максимальную прибыль, эти люди не задумываются о дне завтрашнем. Вернее, они готовы завтра уйти в какой-то другой бизнес, может быть, вообще уехать за границу. Во всяком случае, состояние строительного рынка через год, два, три их не волнует.
Между тем, стоит, например, федеральным властям начать проводить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут менее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики: промышленность, финансовый сектор – и ажиотажный спрос на квартиры в Москве исчезнет сам собой.
И закончится лафа близких к городским властям строительных компаний, а также «сидящих» на различных разрешениях для строителей чиновников. И это будет, поскольку такой рынок жилья не выгоден, на самом деле, ни государству, ни его гражданам.
- Уже сейчас Росстат отмечает падение темпов строительства.
- Сейчас идет процесс борьбы за стоимость квадратного метра: достигнув определенной высоты, строители не хотят спускаться вниз. Зачем строить много, получая прибыль 650 долларов с метра, когда можно построить в два раза меньше, получив ту же общую прибыль, поскольку она остается 1300 долларов с метра. Ведь совершенно ясно, что в самое ближайшее время никакого резкого роста доходов населения не предвидится, а потому рынок жилья расти не сможет.
- Но сейчас, если верить нашей прессе, дефицит жилья огромен. И ставший притчей во языцех скандал в Южном Бутово – яркий пример одной из граней этого дефицита – дефицита земли. Об этом мы уже говорили.
- Знаете, в связи с дефицитом земли я бы сказал о том, что наше государство в лице чиновников самых различных уровней делает все для сохранения этого дефицита. У нас в стране существует закон о частной собственности на землю. Существует не один уже год. А в столице нашей страны, городе Москве, постановление столичного правительства №431 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» датировано 27-м июня этого года.
Лишь когда все центральные телеканалы показали скандал в Южном Бутово и облили московскую власть изрядной порцией грязи, вопрос о столичной земле получил хоть какое-то законодательное решение. До этого ситуация была просто фантастической: тысячи домов оформлены в собственность, а земля под ними – в аренде на 49 лет. Только отдельные предприятия, приватизированные в свое время из федеральной собственности, сумели через суд оформить собственность на землю.
Что давало столичным властям отсутствие законодательной базы, регламентирующей приватизацию земельных участков? Полную свободу любых действий. Посмотрите: даже теперь, после громкого скандала, жителям Южного Бутово предлагается компенсация за землю 5-10 тысяч долларов за сотку. Это - стоимость земли в районах аэропортов: во Внуково, в Домодедово может быть такая цена. В Бутово цена за сотку, безусловно, намного выше.
- Но ведь от чиновников не отстают и другие участники рынка жилья, каждый в меру своих возможностей. Я читал, например, о том, что представители разных риэлтерских фирм привезли сразу двух претендентов на квартиру, и ее хозяин на месте утроил аукцион. В итоге однокомнатная квартира общей площадью в 24 кв. м, в двадцати минутах езды от метро «Бибирево», была продана за 120 тысяч долларов.
Долго у нас это будет продолжаться?
- Пока существует стойкий дефицит жилья, который, увы, многим выгоден.
Почему вице-премьер Медведев, едва ознакомившись с положением в жилищном строительстве в рамках нацпроека «Доступное жилье», сразу заговорил о коррупции? Да потому, что, например, в московском строительном комплексе, как уверяют знающие люди, крутятся такие деньги, какие не всем нашим нефтегазовым компаниям снились.
Но какой чиновник местного уровня потребует взятку от «Лукойла», «Роснефти» или «Газпрома»? Понятно, что никакой. А компании, работающие на строительном рынке, по сравнению с лидерами ТЭКа, невелики, их много, и они вынуждены кормить армию бюрократов.
Без решения этой проблемы жилье дешеветь не будет никогда, и строительный рынок никогда не войдет в норму.
Есть. Например, такой вариант – госсзаказ по фиксированным ценам. Например, строит компания по заказу государства два дома с фиксированной ценой в 1500 долларов за метр (в Москве метр вводимого в строй муниципального жилья оценивается по жесткой ставке в 26 тысяч рублей, так что при названной мною цене есть маржа), получая за это площадку для элитного строительства. И уже на этом элитном доме застройщик имеет ту прибыль, какую он хочет.
Пока же у нас придерживаются иной тактики: пользуясь происшедшим ужесточением законодательства, чиновники не пускают на рынок «чужих» застройщиков, поддерживая дефицит и заоблачные цены. Учитывая, что до начала строительства надо получить порядка 160 разрешительных документов, остановить «ненужную» строительную компанию проще простого. А, учитывая новый закон, призванный защитить права соинвесторов, в результате чего оказались сильно урезаны права застройщиков, чиновники получили выдающиеся возможности для регулирования любого строительства в свою пользу.
Я думаю, что для приведения строительного рынка в порядок необходимо вмешательство государства: нужно разумно ограничить права чиновников, нужно начать реальное государственное строительство жилья, которое собьет цены. Есть недвижимость, которой государство заниматься не должно: бизнес-центры, элитное жилье и тому подобное. А для того, чтобы было действительно доступное жилье, необходимо государственное строительство. Так, между прочим, происходит в развитых странах.
Беседовал Владимир Володин