НИСИПП и «Бизнес-Тезаурус» постоянно работают над исследовательскими проектами, связанными с деятельностью правительства по развитию рыночной экономики и устранению административных барьеров. Рассказать об одном из таких проектов мы попросили Евгения Литвака.

- Евгений, если можно, в самых общих чертах: что это за проект?

- Это проект ТАСИС «Дерегулирование экономики и устранение административных барьеров, РФ», выполняемый АНО ИКЦ «Бизнес-Тезаурус» в консорциуме с IMC consulting. Бенефициаром проекта является Министерство экономического развития и торговли. В рамках данного проекта предусмотрена реализация направления, связанного с развитием рынка недвижимости и регулированием земельных отношений.
План, в рамках которого мы работаем по реализации этого направления, предусматривает шесть пунктов, которые были согласованы с заказчиком и включают в себя, в первую очередь, обзор политики дерегулирования экономики в части регулирования земельных отношений. То есть имеется в виду та политика, которая была у нас в стране до принятия Земельного кодекса, после его принятия, а также все последующие действия. Они, надо сказать, продолжаются в данный момент, и когда будут закончены, мало кто знает и мало кто прогнозирует. Ежегодно эти вопросы рассматриваются на заседании Правительства Российской Федерации и ставятся все новые и новые задачи в интересующей нас сфере (надо сказать, что они достаточно медленно решаются).
После того, как составлено описание общей картины развития данной сферы, мы выделили целый ряд моментов, на наш взгляд, наиболее острых, в связи с которыми перед МЭРТом и стоят определенные задачи.
В первую очередь, это – вопросы предоставления земельных участков под строительство – то, о чем все предприниматели плачут и ссылаются на монополизированность рынков, непроработанность процедурных моментов, на закрытость органов власти, отсутствие информации о свободных земельных участков и многие другие моменты.
Следующий момент – проблема, связанная с проведением землеустроительных работ и кадастрового учета земельных участков. С этой процедурой также связаны многочисленные проблемы, казусы, здесь еще существуют реальные административные барьеры.
Далее – регулирование процедуры резервирования земель и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Это – совсем не проработанный вопрос, где все ограничивается привычными рамочными нормами законодательства. Сегодня уже всеми признается, что в этой области необходимо разрабатывать полноценный нормативный документ, скорее всего, в виде закона, который должен регулировать правила резервирования и права тех или иных сторон.

- Резервирование земель для людей, никогда вплотную не сталкивавшихся с этой проблемой, - вопрос абсолютно непонятный. Можно объяснить, что это такое, как говорится, «для чайников»?

- Резервирование земель, если объяснять по-простому, заключается в следующем: есть определенные землепользователи на том или ином участке. По факту признается, что земля бесхозной не бывает. Но существуют не только пользователи - есть и определенные государственные нужды: федеральные, региональные, муниципальные. Речь может идти о строительстве дорог, нефтепроводов, газопроводов или высоковольтных линий электропередач. Всякое новое строительство сопряжено с земельными проблемами: его планируют начать через несколько лет, но кто знает, что тогда будет на этой земле. На ней частные собственники могут построить к этому времени какие-то дома, бизнес-центры или что-то еще.
Для того, чтобы не произошло ущемления государственных или муниципальных нужд, придуман институт резервирования земельных участков с последующим их изъятием для государственного использования. Поскольку вопрос практически абсолютно не урегулирован, то здесь могут быть самые разные злоупотребления. С одной стороны, могут ограничиваться права и интересы предпринимателей, если это – несанкционированное резервирование. С другой стороны, могут быть ущемлены интересы государства, если стоимость земельного участка после принятия решения о резервировании резко возрастет.
Проблемы в данной сфере, как я понимаю, стоят достаточно серьезно, и мы пытаемся их обозначить в нашей работе, предложив заказчику некие механизмы ее решения.
Еще один интересный момент, который есть в нашей работе по регулированию земельных отношений, - это анализ арбитражной практики. Он является неплохим инструментом, чтобы обозначать определенные проблемы, сделать выводы о том, насколько действующее законодательство, правильно или неправильно, корректно или некорректно, регулирует те или иные правоотношения. Как раз сейчас эта аналитическая работа и ведется: мы собрали более четырехсот дел по запросам в арбитражные суды. Плюс к этому была изучена практика Высшего арбитражного суда.
Уже можно сказать, что основные споры возникают именно на обозначенных нами ключевых моментах, таких как предоставление земельных участков под строительство, неправомерные отказы в приобретении прав на земельные участки, не совсем четкая ситуация с разделением полномочий между уровнями власти – муниципальным, региональными и федеральным. Все эти моменты и будут раскрыты в нашей работе.
Есть и примеры явно излишних бюрократических процедур. Вот я взял с сайта Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга подробное описание процедуры проведения землеустройства и кадастрового учета. Если ее рассматривать как бизнес-процесс, то получается, что для решения вопроса необходимо совершить 26 действий. По нормативному содержанию, заявитель участвует только в трех из них, но практика показывает, что это далеко не так. Многие элементы, которые должны замыкаться между разными уровнями власти, тем не менее, выходят на заявителя. Это увеличивает и сроки, и стоимость процесса для заявителей.
И еще я хотел бы отметить, что в рамках проекта ТАСИС мы провели анкетирование предпринимателей. В анкете также были вопросы, касающиеся их видения взаимоотношений бизнеса и власти в рамках процедур, связанных с землей. В самом скором времени будет проведен анализ результатов этого анкетирования. Выборка у нас достаточно репрезентативная. И это исследование, безусловно, поможет объективному описанию ситуации с землей в России.
Надо сказать, что в этой работе есть целый ряд сложностей. Прежде всего, сама тема достаточно скользкая: все ее по-разному понимают. Так что нам приходится привлекать к оценкам многих сторонних специалистов.

Беседовал Владимир Володин