Повышение через снижение. Алтайский бизнес научился оспаривать кадастровую оценку земли

Спустя три года после проведения оценки кадастровой стоимости земель алтайские предприниматели начали массово оспаривать ее итоги. Только с января по апрель текущего года в Арбитражный суд Алтайского края поступило около 300 соответствующих исков. По ряду из них уже вынесены решения в пользу предпринимателей. Если суды и дальше будут принимать сторону заявителей, то, по экспертной оценке, консолидированный краевой бюджет в этом году может недосчитаться 500 млн. рублей от земельного налога. Чтобы не остаться без доходов, власти могут пойти на увеличение финансовой нагрузки на бизнес. Первой ласточкой стала отмена "строительной" льготы на аренду земельных участков.

Все они пытаются оспорить данные проведенной в 2009 году массовой переоценки кадастровой стоимости земель. "Ваше дело" уже не раз писало о последствиях переоценки, результаты которой начали действовать в 2010 году. В среднем по краю кадастровая стоимость земли выросла в 3,7 раза, в отдельных случаях — в сотни раз. Это привело к серьезному увеличению налоговой нагрузки для предпринимателей, поскольку земельный налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Для некоторых алтайских бизнесменов налог на землю вырос в 200 раз. Увеличились и ставки аренды краевых и муниципальных земель, которые также высчитываются на основе кадастровой оценки.

Практика устаканилась

Почему предприниматели массово пошли в суд только сейчас? "Ваше дело" писало о том, что еще в июне 2011 года президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) России встал на сторону бизнеса и вынес постановление, по которому разрешил определять кадастровую стоимость в размере рыночной. Однако арбитражные суды в регионах по-разному трактовали отдельные пункты постановления, поэтому процессы затягивались и судьи порой выносили диаметрально противоположные решения.

Андрей Безруков,
директор юридической фирмы "АБ":

Понадобилась небольшая разведка на местном уровне. И сейчас, когда все устаканилось и предприниматели поняли, что можно добиваться положительных решений, все ринулись в суд.

В своих исках предприниматели ссылаются на то, что закон позволяет считать в качестве кадастровой рыночную оценку земель, которая, как правило, ниже и в отдельных случаях может отличаться в десятки раз.

В качестве ответчика практически во всех исках выступает кадастровая палата.

Владимир Тананушко,
председатель правления Алтайского регионального отделения Российского общества оценщиков:

Это ведомство имеет полномочия по внесению изменений в реестр, поэтому оно и является ответчиком.

Опрошенные юристы утверждают, что, как правило, кадастровая палата не оспаривает решения в пользу предпринимателей. Здесь действует "джентльменское соглашение": если истец берет судебные издержки на себя, то ответчик не подает на апелляцию.

Благоприятная практика для предпринимателей складывается и в судах общей юрисдикции, рассказывает частный юрист Анна Арехина. "Суды общей юрисдикции даже более благосклонны к простым гражданам. Как правило, при грамотном ведении дела, на решение вопроса по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,  от подачи иска и до получения вступившего в законную силу решения суда,  уходит три месяца, — говорит Арехина.

Отняли льготу

Однако говорить о полной победе предпринимателей пока рано. Спорным остается вопрос о дате пересчета налоговых и арендных платежей: с момента вступления судебного решения в силу или с 1 января 2010 года, когда начали действовать результаты кадастровой переоценки. "Суды пишут стандартно: решение вступает в силу по истечении месяца. А дальше предприниматели и госорганы трактуют это по-разному", — говорит Андрей Безруков.

"В моей практике был случай, когда налоговая вернула моему клиенту суммы излишне уплаченного земельного налога начиная с 2010 года, на основании уточненной налоговой декларации и решения арбитражного суда Алтайского края об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Спустя какое-то время те же налоговики пришли к нему с камеральной проверкой и предписали вернуть эти деньги. На сегодняшний день точка в этом вопросе не поставлена. И, не исключено, что придется убеждать налоговиков в своей правоте в судебном порядке. В делах по оспариванию кадастровой стоимости существует очень много нюансов. Несмотря на то, что определенная положительная практика давно сложилась, максимального экономического эффекта для предпринимателя можно добиться при знании определенных тонкостей. Важно все, и досудебная подготовка, и то, каким образом вы преподнесете судебное решение налоговикам — рассказывает Анна Арехина.

Как бы ни сложилась практика, консолидированный краевой бюджет понесет потери, считает Владимир Тананушко. По его оценкам, даже по уже вынесенным решениям поступления по земельному налогу снизятся на 250–300 млн. рублей. Если вал исков продолжится, совокупные потери краевого и муниципального бюджетов могут достигнуть 500 млн. рублей. По прогнозу Тананушко, это может привести к негативным последствиям не только для бюджета, но и для бизнеса. "Власти в любом случае будут восполнять потери, а значит, увеличивать нагрузку на предпринимателей, — рассказывает оценщик. — Подобные примеры уже есть в других регионах. Например, в Омске городской бюджет недосчитался 30 млн. рублей по договорам аренды земли. В итоге местные власти подняли ставки и сумели вернуть 14 млн. рублей".

Похоже, по тому же пути могут пойти и в Алтайском крае. Первой ласточкой стало постановление администрации края от 25 февраля 2013 года, по которому меняются некоторые коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы за земли. В частности, отменяется льготный коэффициент при строительстве, который составлял 0,01.

"Ко мне уже обратились два клиента, у которых повысилась стоимость аренды. Начал разбираться и увидел, что действительно убрали коэффициент для строительства. Теперь он определяется независимо от того, строят на земле или эксплуатируют", — говорит Андрей Безруков.

Владимир Тананушко, впрочем, считает, что эта мера направлена скорее на стимулирование сроков строительства. Но при этом не исключает, что льготы могли отменить и для пополнения бюджета.

"Идеальным для всех вариантом стало бы скорейшее проведение новой переоценки, данные которой будут адекватны рынку, — считает Тананушко. — Диссонанс случился не потому, что плохо провели оценку, а потому, что нам не повезло. Оценку провели на пике цен, а данные вступили в силу, когда цены упали. От этого все проблемы, которые могла бы решить новая переоценка".

Напомним, что по плану следующая переоценка земель в Алтайском крае назначена на 2014 год, ее результаты вступят в силу в 2015 году. Однако российские власти уже не первый год обещают ввести единый налог на недвижимость, который будет учитывать одновременно стоимость участка и расположенного на нем объекта.