Рынок недвижимости Москвы оказался на перепутье из-за "зависшей" макроэкономики: эксперты

Для столичного рынка недвижимости, как и для непростой нынешней макроэкономической ситуации, ноябрь выдался относительно спокойным месяцем, отмечают аналитики рынка по итогам месяца. По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), динамика цен на недвижимость в Москве и Подмосковье оказалась достаточно умеренной - рост индексов составил около 1%, что сопоставимо с уровнем инфляции. "Примечательно, что в течение ноября также сохранялась невысокая волатильность курсов валют, в частности, курс доллара находился в узком диапазоне 31-32 рубля, не внося существенных искажений в динамику средней стоимости жилья. Также относительно небольшими были и колебания других макроэкономических показателей, - отмечают аналитики. - Иными словами, рынок недвижимости в ноябре находился в выжидательной позиции вместе с общеэкономической обстановкой".

По данным экспертов, за ноябрь цены на квартиры в Москве выросли чуть более чем на процент. В долларовом выражении прирост составил 1,2% - с 5156 до 5217 долларов за квадратный метр. Примечательно, что в этом месяце прирост во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми "дешевыми" квартирами, а "средней" частью рынка. Такая динамика цен является довольно редкой, констатируют авторы исследования. Достаточно часто встречаются следующие 2 наиболее распространенных случая. Во-первых цены на недорогое жилье опережают по темпам роста дорогие квартиры, что соответствует разгону рынка. "Вымывание" самых недорогих предложений является показателем перевеса спроса над предложением и предвестником роста цен.

Во-вторых, цены на дорогое жилье опережают по темпам роста недорогие квартиры, что соответствует переходу рынка к стагнации. Дорогое жилье более инертно, и цены на него еще продолжают повышаться, в то время как спрос на более ликвидные типовые квартиры уже выдохся. Существует и третий тип поведения рынка, когда в равной мере дорожает все, что соответствует устоявшемуся продолжительному тренду, как не раз бывало в докризисные годы. Но ситуация, когда "средняя" часть рынка опережает по темпам прироста и наиболее дорогие, и наиболее "дешевые" квартиры, говорит скорее о наличии необычных процессов, констатировали авторы исследования. Их можно объяснить присутствием на рынке реального покупателя, ориентированного на качественные предложения, но лимитированного по средствам, полагают специалисты. Поэтому и остаются обделенными вниманием как низкокачественные, но и самые недорогие квартиры, так и достаточно дорогой бизнес-класс и элитное жилье. Примечательна в этом отношении и ноябрьская динамика цен на квартиры по комнатности: четкое увеличение ценового прироста от числа комнат. Минимальный прирост в ноябре был на однокомнатные московские квартиры, а максимальный - на многокомнатные. Не менее странная динамика цен в ноябре наблюдается и по географии, отмечают эксперты.

В лидерах прироста цен один из наиболее престижных и дорогих округов Москвы - Западный округ, а также два самых демократичных и недорогих по стоимости жилья округа: Юго-Восточный округ и Южный округ. А вот схожие с ними по ценам на квартиры районы за МКАД в ноябре, напротив, показали наименьший прирост. Странная ситуация с динамикой цен по типам жилья в ноябре как раз и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Москвы находится на перепутье, уверены авторы исследования. Непростая макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей в градостроительной политике привели к тому, что впервые за много лет рынок не может выбрать привычную схему поведения, будь то сценарий возникновения восходящего ценового тренда или же, напротив, сценарий стагнации и умеренной коррекции цен вниз. Более того, после ценовой коррекции и нестабильности финансовых рынков конца весны - начала лета на московском рынке жилья был готов установиться умеренный восходящий тренд, как это не раз бывало. Однако уже по итогам октября стало понятно, что сколько-нибудь продолжительного тренда, скорее всего, не получится, а итоги ноября и вовсе озадачивают непонятными признаками ценовой динамики.

Возможно, объяснение ситуации, сложившейся сейчас с динамикой цен на недвижимость, следует искать в макроэкономике, предполагают специалисты. Эксперты не раз отмечали, что в нынешней обстановке цены на недвижимость в Москве и Подмосковье будут в первую очередь отыгрывать макроэкономические тенденции. А отсутствие значимых движений в основных макроэкономических показателях, а также курсах валют в течение последней пары месяцев как раз и приводит к тому, что стоимость жилья тоже зависла в неопределенности. Возможно, до конца года мировая экономика, наконец, определится со среднесрочным трендом, тогда и стоимость квадратного метра покажет более осмысленную динамику, прогнозируют аналитики рынка.